מפת אתר
הוסף למועדפים
דף הבית 
+4/7/2019
נדל"ן לסופ"ש – ביקוש והיצע ( 2)
במאמר
הקודם ציינו שאנו נמצאים בעולם של "Big data" – נתונים רבים, מבוזרים, ממקורות שונים ומשונים שקשה ואף לא
כדאי לנו להסתמך עליהם. מתוך החוסר ידע ומידע, עולה השאלה - האם באמת מחירי הדיור
בישראל יקרים? תשובתי היא - כן! והתחזית היא שהם ימשיכו להתייקר, בעיקר במחוז
המרכז, עד שהממשלה תנקוט בצעדים יעילים שישנו את המגמה.
שיעור
ראשון בכלכלה – ביקוש והיצע.
זוהי
ההשפעה העיקרית על שוק הנדל"ן כמו בכל שוק אחר. אך שוק הנדל"ן מורכב
בהרבה משווקים אחרים. מורכב מעשרות פרמטרים בעלי משקל והשפעה שונים. לכן, יש לבחון
תמיד את ההשפעה של סך כל המרכיבים.
מדינת
ישראל מונה כ- 9,000,000 תושבים. חלק נכבד מאוכלוסיית ישראל מייחל להתגורר במרכזה
ועל כן מחירי הדיור במרכז בלבד יקרים משמעותית מיתר הערים בארץ. כ- 50% מכלל העסקאות המבוצעות הן במחוז המרכז,
ועוד כ- 22% מבוצעות במחוזות ירושלים וחיפה בלבד. היינו, במחוזות הצפון, הדרום,
ואיו"ש מתבצעות רק כ- 28% מהעסקאות!
איך
ניתן להשפיע על הביקוש וההיצע ואף להוריד מחירים?
התשובות
ברובן ידועות : שיפור מהותי בנתיבי התחבורה והתשתיות וכן הגברת התעסוקה שיאפשרו את
יישוב הפריפריה, הפשרת קרקעות, הטבות ותמריצי מיסוי לאוכלוסייה, לקבלנים, ליזמים,
לחברות וארגונים גדולים ועוד. אלו תהליכים מורכבים הדורשים תכנון, הקצאת תקציבים
נכבדים ויכולות ביצוע. תהליכים אלו, מותנים בבירוקרטיה הישראלית, ומעצם טבעם
אורכים זמן רב.
המהלך
הממשלתי לאשר ולבנות אלפי דירות במקומות ללא כל תעסוקה או תשתיות – אין בו כדי
לענות על הביקוש. כך נוצרו "שכונות רפאים" כמו בחריש ועפולה, ובמקרי
קיצון גרם ליזמים וקבלנים לפשוט רגל ול"זוכי" מחיר למשתכן להפסיד.
קל
להגיד - קשה לעשות! על כן, עד שלא נראה צעדים משמעותיים מטעם הממשלה, מחירי הדיור
ימשיכו לטפס בקצב כזה או אחר לפחות במחוז המרכז – המחוז המכתיב את רמת המחירים
בארץ. עם זאת, הממשלה תתקשה עוד יותר כאשר היא נמצאת בגירעון תקציבי גדול (3.9%)
הרבה מהיעד (2.9%) – בור של למעלה מ14 מיליארד ₪ !
נוסף
על כך, נקבע התאריך לסיומה של תכנית התמ"א 38. לאן פנינו מועדות?
אנו
עדים לגורמים משפיעים נוספים כדוגמת עלייה מתגברת, גידול אוכלוסיה, שיעור האבטלה,
אחוז הגירושים, צפיפות אוכלוסין, השכר הממוצע במשק, מדד השכירות, מדד המחירים
לצרכן, מדד תשומות הבניה, תמ"ג, תאונות בענף הבניה, תהליכי רישוי, מחסור
בקרקעות, מיסוי ותשלומי אגרות, אלטרנטיבות השקעה, שיעור הריבית, זמינות אשראי
ועוד.
במאמרים
הבאים ננתח את הגורמים המשפיעים על רמת המחירים וכיצד להתייחס אליהם. כל זאת, כדי
שלקראת העסקה הבאה נהייה חכמים.
אופיר
עמיקם
054-3189895
